La Loi sur la VEFA telle qu’elle est conçue aujourd’hui ne répond aux intérêts ni du promoteur ni de l’acquéreur. La FNPI appelle à une refonte du système. De son côté le ministère promet d'agir. 

Mounia Kabiri Kettani

Lancée en 2002 et revue en 2016, la vente en en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la vente sur plan est en panne. Selon le vice président de la fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), Rachid El Khayatey, il existe un grand déphasage entre les textes de loi sur la VEFA et la réalité marocaine.

Pas de transfert de propriété

En France, la VEFA telle qu’elle est conçue est un transfert de propriété. «le client verse des avances au promoteur qui construit au fur et à mesure. Et le patrimoine immobilier se transfère en fonction du taux d’avancement de la construction et des sommes versées. Ici, le client verse de l’argent, mais  il n’est propriétaire qu’’après la délivrance des titres fonciers. Ce qui pose problème à la fois pour le promoteur et l’acquéreur », explique Rachid El Khayatey. Contrairement à ce qu’on pourrait le croire, la loi peut permettre ce transfert mais le problème, d’après El Khayatey, réside au niveau de la conservation foncière. «Ce système ne l’arrange pas puisque cela exige beaucoup de travail auprès qu’une conservation plutôt « conservatrice » qui veut rester dans sa zone de confort », juge t-il. Il reste cependant catégorique : une refonte globale du système de la conservation foncière est une obligation aujourd’hui.

Défaillances de la VEFA

Dans les faits, le promoteur n’est pas une garantie de cette transaction.  « Si le marché est à la hausse par exemple, le promoteur en question peut faire appel à un tiers, lui vend le projet et empoche la différence. Là, l’acquéreur devra faire face à son propre sort », regrette Rachid El Khayatey qui pour lui «la loi de la VEFA au Maroc, encourage la fraude ». On reproche aussi à cette loi qu’elle ne soit pas obligatoire en cas de la construction amicale et pour sociétés étatiques alors qu’elle l’est pour le promoteur immobilier privé.  En cas d’annulation du contrat de la part de l’acquéreur, la législation marocaine condamne le promoteur à rembourser les sommes versées par l’acquéreur. C'est-à-dire que client peut se désister facilement, même si le promoteur respecte ses engagements. C’est un énorme problème à régler, selon la FNPI.

Aucune assurance

L’un des hics majeurs de cette loi, comme le souligne Rachid El Khayatey, demeure l’absence de l’assurance. Concrètement, «si la loi de la VEFA prévoit l’obligation de souscrire des assurances et cautions pour protéger l’acquéreur, dans la pratique, aucune assurance du genre n’existe sur le marché », assure Rachid El Khayatey qui note qu’ailleurs dès que l’acquéreur verse une avance, le promoteur lui fournit une assurance qui le couvre en cas d’arrêt de travaux par exemple ou autre incident qui pourrait survenir.

Aujourd’hui, la FNPI est convaincue qu’il faut absolument revoir la loi de la VEFA pour qu’elle ne porte préjudice ni au promoteur ni à l’acquéreur.

Le ministère rassure

Il y a quelques mois, l’Observateur du Maroc et d’Afrique avait posé la question à Nouzha Bouchareb, ministre de l’aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville autour de la révision de la VEFA. D’après elle, l’essence même de la VEFA était d’instaurer des mécanismes capables de défendre les intérêts des citoyens en cas de leur non-respect. « Le décret d’application de la VEFA a prévu plusieurs garanties dont on peut citer à titre illustratif : la possibilité d’annulation des contrats qui ne respectent pas les dispositions de la loi afin de lutter contre les pratiques illégales qui entachent les contrats de vente ou encore le renforcement des droits des acquéreurs par la mise en place d’une garantie au profit de l’acquéreur. Cette garantie d’achèvement des travaux servira au cas où le vendeur se heurte à des entraves susceptibles de compromettre l’achèvement du projet immobilier objet du contrat. Autre nouveauté apportée par ce décret : la possibilité à l’acquéreur de conserver son droit par le biais d’une prénotation qu’il peut requérir d’office au conservateur de la propriété foncière… », explique la ministre qui ajoute aussi que  « ce projet de décret relatif aux modalités de garantie en cas de non-achèvement, est en cours de révision afin de satisfaire les attentes des différentes parties concernées. Nous sommes toujours convaincus que la promulgation de ce texte est essentielle et permettra de renforcer les garanties des vendeurs, acquéreurs et professionnels. Un processus de concertation est déjà entamé à cet effet avec les départements ministériels comme avec les professionnels pour surmonter les entraves constatées avant de déposer le projet au vote du conseil du gouvernement ».