Immobilier. Rabat plus chère pour les appartements, Casablanca pour les villas
Le baromètre Agenz du troisième trimestre 2026 met en évidence de fortes disparités de prix entre les quartiers de Casablanca, Rabat et Marrakech. Rabat présente le prix moyen le plus élevé pour les appartements, tandis que Casablanca domine le segment des villas.
Mounia Kabiri Kettani
Le baromètre Agenz du troisième trimestre 2026 révèle de fortes disparités de prix entre les quartiers de Casablanca, Rabat et Marrakech, avec Rabat en tête pour les appartements et Casablanca pour les villas.
Le marché immobilier marocain se caractérise par des écarts de prix importants, non seulement entre les grandes villes, mais aussi à l’intérieur d’une même agglomération. C’est l’un des principaux constats du baromètre immobilier d’Agenz pour le troisième trimestre 2026, qui relève des différences marquées entre les quartiers de Casablanca, Rabat et Marrakech.
À Casablanca, le prix moyen observé pour les appartements atteint 33 380 DH/m² à Marina, contre 6 326 DH/m² à Hay Arrahma. Le rapport entre les deux niveaux dépasse ainsi cinq fois. À l’échelle des trois villes étudiées, Rabat affiche le prix moyen le plus élevé pour les appartements, à 18 970 DH/m², tandis que Casablanca arrive en tête pour les villas, avec une moyenne de 16 681 DH/m².
Ces données montrent le poids de la localisation dans la formation des prix immobiliers. Elles rappellent également que les moyennes établies à l’échelle d’une ville peuvent masquer des réalités très différentes selon les quartiers et les catégories de biens.
À Rabat, le prix moyen des appartements s’établit à 18 970 DH/m². Certains quartiers dépassent nettement ce niveau : le Quartier Administratif atteint 25 046 DH/m², devant le Haut Agdal à 23 533 DH/m², Hay Riad à 23 324 DH/m² et Souissi à 22 686 DH/m².
À l’autre extrémité de la sélection, Fadesa Nahda affiche un prix moyen de 9 632 DH/m². L’écart entre les quartiers les plus chers et les moins chers souligne l’hétérogénéité du marché rabati, où la localisation reste un facteur déterminant du niveau de prix. Pour les villas, la moyenne ressort à 14 479 DH/m², en dessous de celle enregistrée à Casablanca.
Avec un prix moyen de 12 912 DH/m² pour les appartements, Casablanca se situe derrière Rabat et Marrakech dans le classement des trois villes étudiées. Cette moyenne recouvre toutefois des écarts particulièrement prononcés.
Marina arrive en tête à 33 380 DH/m², suivie de Val d’Anfa à 24 877 DH/m², d’El Manar-El Hank à 24 605 DH/m² et d’Aïn Diab à 23 870 DH/m². Casablanca Finance City affiche, pour sa part, un prix moyen de 19 935 DH/m².
À l’inverse, Hay Arrahma se situe à 6 326 DH/m², Anassi à 6 796 DH/m² et Hay Albaraka à 7 110 DH/m². Entre Marina et Hay Arrahma, le prix moyen au mètre carré varie ainsi de 27 054 DH.
Sur le segment des villas, Casablanca présente la moyenne la plus élevée parmi les trois villes, à 16 681 DH/m². Aïn Diab atteint 24 743 DH/m², devant Les Princesses à 24 289 DH/m² et Anfa Supérieur à 22 477 DH/m².
À Marrakech, le prix moyen des appartements atteint 15 840 DH/m². Prestigia affiche le niveau le plus élevé de la sélection, à 27 320 DH/m², devant l’Hivernage à 21 963 DH/m² et la Route de l’Ourika à 20 949 DH/m². À Azzouzia, le prix moyen ressort à 6 278 DH/m².
Pour les villas, la moyenne s’établit à 11 153 DH/m². Rahba Kedima arrive en tête à 26 442 DH/m², suivie de Golf Argana à 14 475 DH/m² et de la Route de Ouarzazate à 13 862 DH/m². Ces écarts montrent que le niveau moyen d’une ville ne suffit pas à décrire son marché immobilier. La nature du bien et son emplacement peuvent modifier sensiblement les niveaux de prix observés.
Selon Agenz, les prix publiés reposent sur plusieurs sources internes : les transactions réalisées par son réseau d’agents immobiliers, l’analyse de plus de 10 000 annonces traitées par ses équipes et ses outils, ainsi que les expertises effectuées pour ses clients.
La plateforme indique écarter les observations présentant des prix ou des surfaces incohérents, ainsi que les valeurs atypiques, en appliquant notamment la méthode de l’écart interquartile. Seuls les quartiers disposant d’un volume de données jugé suffisant sont retenus dans les résultats chiffrés. Le dispositif mobilise plus de 100 agents immobiliers, 50 ingénieurs et data scientists, ainsi que plus de 100 000 lignes de données internes.
Pour Malik Belkeziz, CEO d’Agenz, ces écarts confirment l’importance d’une analyse à l’échelle du quartier afin de mieux situer un bien dans son marché local.
Les prix présentés restent toutefois des moyennes observées à partir des données de la plateforme. Ils constituent des indicateurs de marché et ne se substituent pas aux référentiels ou évaluations établis par la Direction générale des impôts ou d’autres organismes compétents.
À Casablanca, le prix moyen observé pour les appartements atteint 33 380 DH/m² à Marina, contre 6 326 DH/m² à Hay Arrahma. Le rapport entre les deux niveaux dépasse ainsi cinq fois. À l’échelle des trois villes étudiées, Rabat affiche le prix moyen le plus élevé pour les appartements, à 18 970 DH/m², tandis que Casablanca arrive en tête pour les villas, avec une moyenne de 16 681 DH/m².
Ces données montrent le poids de la localisation dans la formation des prix immobiliers. Elles rappellent également que les moyennes établies à l’échelle d’une ville peuvent masquer des réalités très différentes selon les quartiers et les catégories de biens.
À Rabat, le prix moyen des appartements s’établit à 18 970 DH/m². Certains quartiers dépassent nettement ce niveau : le Quartier Administratif atteint 25 046 DH/m², devant le Haut Agdal à 23 533 DH/m², Hay Riad à 23 324 DH/m² et Souissi à 22 686 DH/m².
À l’autre extrémité de la sélection, Fadesa Nahda affiche un prix moyen de 9 632 DH/m². L’écart entre les quartiers les plus chers et les moins chers souligne l’hétérogénéité du marché rabati, où la localisation reste un facteur déterminant du niveau de prix. Pour les villas, la moyenne ressort à 14 479 DH/m², en dessous de celle enregistrée à Casablanca.
Avec un prix moyen de 12 912 DH/m² pour les appartements, Casablanca se situe derrière Rabat et Marrakech dans le classement des trois villes étudiées. Cette moyenne recouvre toutefois des écarts particulièrement prononcés.
Marina arrive en tête à 33 380 DH/m², suivie de Val d’Anfa à 24 877 DH/m², d’El Manar-El Hank à 24 605 DH/m² et d’Aïn Diab à 23 870 DH/m². Casablanca Finance City affiche, pour sa part, un prix moyen de 19 935 DH/m².
À l’inverse, Hay Arrahma se situe à 6 326 DH/m², Anassi à 6 796 DH/m² et Hay Albaraka à 7 110 DH/m². Entre Marina et Hay Arrahma, le prix moyen au mètre carré varie ainsi de 27 054 DH.
Sur le segment des villas, Casablanca présente la moyenne la plus élevée parmi les trois villes, à 16 681 DH/m². Aïn Diab atteint 24 743 DH/m², devant Les Princesses à 24 289 DH/m² et Anfa Supérieur à 22 477 DH/m².
À Marrakech, le prix moyen des appartements atteint 15 840 DH/m². Prestigia affiche le niveau le plus élevé de la sélection, à 27 320 DH/m², devant l’Hivernage à 21 963 DH/m² et la Route de l’Ourika à 20 949 DH/m². À Azzouzia, le prix moyen ressort à 6 278 DH/m².
Pour les villas, la moyenne s’établit à 11 153 DH/m². Rahba Kedima arrive en tête à 26 442 DH/m², suivie de Golf Argana à 14 475 DH/m² et de la Route de Ouarzazate à 13 862 DH/m². Ces écarts montrent que le niveau moyen d’une ville ne suffit pas à décrire son marché immobilier. La nature du bien et son emplacement peuvent modifier sensiblement les niveaux de prix observés.
Selon Agenz, les prix publiés reposent sur plusieurs sources internes : les transactions réalisées par son réseau d’agents immobiliers, l’analyse de plus de 10 000 annonces traitées par ses équipes et ses outils, ainsi que les expertises effectuées pour ses clients.
La plateforme indique écarter les observations présentant des prix ou des surfaces incohérents, ainsi que les valeurs atypiques, en appliquant notamment la méthode de l’écart interquartile. Seuls les quartiers disposant d’un volume de données jugé suffisant sont retenus dans les résultats chiffrés. Le dispositif mobilise plus de 100 agents immobiliers, 50 ingénieurs et data scientists, ainsi que plus de 100 000 lignes de données internes.
Pour Malik Belkeziz, CEO d’Agenz, ces écarts confirment l’importance d’une analyse à l’échelle du quartier afin de mieux situer un bien dans son marché local.
Les prix présentés restent toutefois des moyennes observées à partir des données de la plateforme. Ils constituent des indicateurs de marché et ne se substituent pas aux référentiels ou évaluations établis par la Direction générale des impôts ou d’autres organismes compétents.