Covid-19, quelles implications pour les marchés immobiliers mondiaux ?

Aujourd’hui, Etats entreprises et collectivités subissent de plein fouet les effets de la pandémie du covid-19. La vitesse et l’ampleur de la reprise restent jusque là, inconnus. L’Observateur du Maroc et d’Afrique a posé la question au cabinet JLL pour nous livrer une analyse de la situation actuelle du marché de l’immobilier. L’opérateur n’a pas voulu se lancer dans le jeu des prévisions et pronostics chiffrés mais une chose est sûre « les conséquences immédiates sur l’activité́ des entreprises et les comportements individuels sont indéniables », note t-il. Et d’insister « les conséquences sociétales et immobilières de long-terme ne doivent pas être sous estimées. Cet événement pourrait être le catalyseur de profonds changements.

Dans le détail, pour les entreprises immobilières, la crise sanitaire a poussé les directions à adopter des plans de continuité de l’activité. « La résilience opérationnelle sera un sujet pour les directions immobilières alors que les entreprises chercheront à mieux s’organiser pour faire face à de tels événements à l’avenir », affirme JLL. Pour le marché de l’investissement JLL note que les investisseurs feront preuve de prudence dans cet environnement incertain. « L’activité́ du marché devrait diminuer au 1er semestre 2020 notamment en raison de la difficulté́ à matérialiser concrètement les transactions dans un contexte de confinement ou à lancer de nouvelles opérations », analyse JLL. Et d’ajouter. « Les actifs de commerce et le secteur hôtelier seront les plus affectés alors qu’un mouvement de report vers les actifs défensifs est prévisible ». Les éléments d’arbitrage dans ce contexte se concentreront « plus particulièrement sur la stabilité́ des revenus locatifs et le niveau d’occupation ainsi que le caractère critique de l’investissement », complète le spécialiste de l’immobilier. En dépit de fluctuations liées aux crises, JLL juge que la tendance de fond reste une allocation croissante des capitaux vers l’immobilier. « Rien aujourd’hui n’indique que cette tendance devrait changer. L’immobilier continue d’offrir des rendements attractifs en comparaison avec les autres familles d’actifs », rassure la même source. Concernant le secteur hôtelier, l’impact des restrictions de déplacements, l’annulation d’événements se sont traduites par une baisse des taux d’occupation. De l’avis de JLL, les sites à forte dépendance au tourisme international sont évidemment les plus exposés à ce ralentissement. A contrario, les destinations reposant sur des flux nationaux et sur des modes d’accès terrestres (train et voiture) pourraient en tirer parti. « Le potentiel d’un rebond rapide est réel si le virus est contenu à court terme », prévoit JLL. Dans le secteur des commerces, l’impact est aussi considérable.  «Les enseignes vont devoir gérer une double période de risque qui concerne à la fois leur chiffre d’affaires avec la baisse de la demande, et leurs coûts en raison du bouleversement des chaînes d’approvisionnement. La protection du cash-flow sera cruciale pour toutes les enseignes et en particulier celles à faible marge. Celles qui sont plus fortement impactées chercheront certainement à obtenir des reports de loyers auprès de leur bailleur », estime encore JLL. Pour les enseignes qui ont la capacité́ de répondre à la demande « on line », elles pourraient être les gagnantes sur le long-terme grâce à leur capacité́ à se positionner sur un modèle de distribution omni-canal. Ainsi,  « repenser le modèle d’approvisionnement pour assurer la continuité́ des opérations sera un élément clé́ de la capacité́ des enseignes à absorber d’autres chocs à l’avenir », recommande JLL. Sur le segment logistique et industriel, la rupture de la chaîne d’approvisionnement à l’échelle planétaire est le principal effet de l’épidémie sur le secteur logistique et industriel. Les principaux ports et aéroports font face à une réduction de leur activité́ qui se matérialise par un ralentissement de l’utilisation des équipements. L’épidémie, selon JLL, va probablement faire émerger le sujet de la résilience de la chaîne d’approvisionnement et de la réduction des risques qui y sont lies. Elle pourrait être, par contre  un accélérateur de l’automatisation et de la robotisation de la logistique afin de réduire sa dépendance aux ressources humaines. Par ailleurs, le recours au commerce en ligne, en particulier pour les achats alimentaires, pourrait devenir une tendance permanente et stimuler la demande d’entrepôts.

Concernant le secteur des bureaux,  JLL explique que l’épidémie est plus susceptible d’affecter les marchés en haut de cycle par le ralentissement des décisions d’investissement et par la diminution du potentiel de hausse des loyers. « La hausse du télétravail va ainsi, réduire le taux d’occupation des bureaux et augmenter la vulnérabilité́ des bailleurs dont les baux sont les plus courts », assure le spécialiste. Et de renchérir « sur le long terme, ces événements vont probablement accélérer la diffusion du télétravail et l’adoption de nouvelles technologies collaboratives qui auront eu l’occasion de faire leurs preuves.