Entretien: « Nous allons mettre en place une nouvelle réforme qui vise à opérer une rupture avec le modèle actuel tout en préservant les acquis ».

Le secteur immobilier est dans l’impasse. Impact du covid-19, plan de relance, taux de crédits immobiliers, professionnalisation du secteur, protection de l’acquéreur contre les escroqueries….la ministre de l’aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, Nouzha Bouchareb, fait le point.

 L’observateur du Maroc et d’Afrique : Quel est l’impact réel de la crise du Covid-19 sur le secteur de l’habitat ?

Nouzha Bouchareb :Le Maroc, à l’instar des autres pays à travers le monde, traverse une crise inédite suite à la propagation du Coronavirus. Le secteur immobilier se trouve parmi les plus touchés par la propagation du Covid-19. Les effets des mesures de confinement sanitaire et la limitation de la mobilité se sont ressentis en premier lieu dans les chantiers de construction, où les ouvriers et les intervenants se sont conformés aux mesures préconisées, ce qui a provoqué un arrêt quasi-total des chantiers en cours de construction. D’autres impacts ont été également relevés au niveau des chantiers prioritaires de ce ministère notamment ceux relatifs à la lutte contre l’habitat insalubre qui ont observé un ralentissement des activités à hauteur de 80% en moyenne. ;

Cette situation aura un impact quasi-certain sur les délais d’achèvement des programmes, et par conséquent aura des répercussions sur les activités de transfert opérés au profit des ménages bénéficiaires. A titre d’exemple, pour nos chantiers prioritaires nous avons enregistré plus de 10.000 ouvriers en arrêt sur les 13700 qui étaient en activité avant la crise, dans les chantiers relatifs aux programmes villes sans bidonvilles, d’habitat menaçant ruine et de mise à niveau urbaine.

Les estimations remontées du terrain laissent présager une baisse des ventes de près de 50% pour les 3 mois à venir. Par ailleurs, et eu égard au rayon d’entrainement économique et social, assez large du secteur, les conséquences ont été rapidement enregistrés sur les intervenants également : professions libérales, entreprises de construction, industriels des matériaux, cimentiers...qui ont enregistré une forte baisse de leur activité générant une difficulté d’honorer leurs créances notamment celles relatives à leurs engagements bancaires, fiscaux ainsi que les cotisations sociales. A signaler que le secteur est un grand pourvoyeur d’emplois avec plus d’1 million de travailleurs par an, et un véritable levier de création de richesse par sa participation à hauteur de 6% dans le PIB national.

Quelles leçons à tirer de cette crise pour le secteur ?

Cette conjoncture malgré sa difficulté est passagère mais la reprise nécessitera du temps. Le secteur de l’immobilier pourra se relever plus rapidement que d’autres. Nous comptons sur un redémarrage appuyé par l’Etat pour déclencher la vitalité du marché. Cette crise nous a appris d’anticiper sur ce qui pourrait advenir et surtout de travailler dans l’urgence et de préparer les réponses adéquates en dépassant, des fois, des blocages de formalité. Plusieurs prouesses accomplies ont été largement facilitées par la dématérialisation et l’utilisation de la technologie pour assurer la continuité du service public tout en respectant les mesures de distanciation requises.

Le deuxième enseignement est relatif à l’importance et la nécessité de mettre en place une démarche collective concertée et solidaire entre tous les acteurs de la chaine de valeur et s’inscrire dans le changement de paradigme à travers une approche systémique et collective permettant d’abord d’identifier les mesures permettant de lutter contre les effets de la crise et d’apporter les réponses d’urgence nécessaires. Cette approche est à mon sens, le meilleur moyen de fédérer les efforts et de s’inscrire dans une relance inclusive et durable, mettant le citoyen au cœur de toutes les priorités.

Quels sont les axes principaux de votre plan de relance sectoriel et comment sera-t-il décliné ?

Comme vous le savez les impacts de cette crise se sont ressentis sur divers secteurs économiques et sociaux. La redynamisation de la situation requiert de disposer d’une vision d’urgence et d’un plan de relance adaptés.

Nous proposons pour la période de relance, un phasage en 2 temps. La première phase concernera un redémarrage progressif qui permettra de préserver l’activité immobilière à travers un certain nombre de mesures afin de rendre confiance au marché immobilier. Cette étape a pour objectif principal de préserver le secteur des impacts directs de la crise à travers la mise en place de mesures administratives fortes notamment par l’assouplissement des procédures administratives et leur dématérialisation, le raccourcissement des délais, ainsi que d’autres mesures d’ordre fiscal et financier.

Par ailleurs, et en ce qui concerne l’acquéreur, notre défi principal pour cette phase est de rétablir leur confiance et leur faciliter l’acquisition de leur bien immobilier et ce, à travers des mesures incitatives d’ordre fiscal et bancaire. D’autres mesures sont en cours d’étude par les promoteurs immobiliers pour encourager et fluidifier les ventes.

Suivra une deuxième phase de relance du secteur basée sur la mise en place d’une nouvelle réforme qui vise à opérer une rupture avec le modèle actuel tout en préservant les acquis. Cette phase sera basée sur le renforcement de la demande via les aides directes ainsi que sur un ciblage spécifique selon les revenus et des programmes territorialisés pour davantage d’équité territoriale. D’autres aspects seront également développés ayant trait à la mise en œuvre d’une nouvelle politique de l’aménagement du territoire visant plus de solidarité et de compétitivité, une refonte du système de planification urbaine notamment en ce qui concerne la maîtrise d’élaboration des documents d’urbanisme, les délais des procédures… Aussi, nous avons prévu une amélioration de la gouvernance du programme de lutte contre l’habitat insalubre via une nouvelle génération de programme visant essentiellement l’amélioration du cadre de vie.

Dans ce sens, j’aimerai souligner que cette phase concernera un volet très important relatif au milieu rural ainsi que la mise en place d’un nouveau programme national de développement intégré des Centres Emergents en tant que relais important aux villes et véritable levier économique et social du futur.

Quelles sont les principales mesures prévues pour les entreprises impactées par la crise ? qu’en est il des salariés en arrêt de travail ?

Des mesures d’atténuation ont été mises en place depuis le début de la pandémie, conformément aux Hautes Orientations Royales, ainsi qu’un plan de continuité de l’activité des partenaires, qui, d’ailleurs ont exprimé leur solidarité unanime vis-à-vis de toutes les mesures entreprises par l’Etat et leur mobilisation pour le maintien des emplois actuellement en poste dans les conditions requises pour cette conjoncture.

Je tiens à rappeler également que notre département a été parmi les premiers, ayant procédé au déblocage des subventions permettant à nos opérateurs de continuer leurs activités et notamment celles relatives à la lutte contre l’habitat insalubre et celles en relation avec la mise à niveau urbaine. Nos réunions sur ce volet sont tenues d’une façon régulière pour faire le point sur la situation des déblocages et de s’assurer de la bonne application de cette mesure.

Et, comme j’ai évoqué plus haut, cette crise nous a permis de répondre aux difficultés relevées, dans l’urgence mais dans un cadre concerté. Les départements ont déployé des efforts considérables pour faire face aux effets de cette crise. Dans ce sens des mesures importantes ont été entreprises par le Gouvernement et qui ont impacté directement notre secteur notamment pour les entreprises, et les professions libérales qui ont été touchées de plein fouet par cette crise, et qui sans eux l’activité ne pourra pas continuer. Ces opérateurs ont également pu bénéficier d’un certain nombre de mesures, tels que la suspension du paiement des charges sociales, et le report du dépôt des déclarations fiscales aux entreprises dont le chiffre d’affaires de l’exercice 2019 est inférieur à 20 MDhs

J’aimerai surtout évoquer l’extension du Fonds Damane Oxygène aux entreprises de promotion immobilière qui a été actée dernièrement, par le CVE, ce qui leur permettra de les soulager, notamment en cette période de baisse des ventes et d’assèchement de leur trésorerie.

Concernant les salariés en arrêt de travail, et pour faire face à la situation de difficulté des entreprises, l’Etat a contribué au soutien des employés en déployant une aide forfaitaire aux entreprises inscrites à la CNSS et ayant accusé des difficultés de paiement.

Y-aura-il un fonds spécial qui sera mis en place pour soutenir les acteurs du secteur ?

Il y a tout d’abord lieu de rappeler que l’impact pandémique covid-19 sur le bâtiment, l’immobilier et les secteurs annexes s’est fait ressentir avec acuité : plus de 80% des chantiers sont à l’arrêt forçant les entreprises en charge de la réalisation des projets à arrêter leurs activités. Autant de facteurs qui ont fait que les acteurs de l’ensemble de l’écosystème se sont retrouvés en difficulté pour faire face à leurs charges financières.

Le fonds de lutte contre le Covid-19 est instauré justement pour le soutien des entreprises et des employés dont ceux relevant de l’activité immobilière, et c’est effectivement ce qui est en cours de concrétisation à travers toutes les mesures actées dans les différentes réunions du Comité de veille économique.

Pour notre part, et par rapport aux programmes prioritaires du ministère, il y a lieu de souligner l’existence d’un Fonds spécial déjà instauré pour donner une forte impulsion à la dynamique du secteur du logement et de consolider toutes les actions de financement.  Dans ce sens et pour aider à sauvegarder le dynamisme du secteur, nous contribuons à l’impulsion de la commande publique via le fonds de solidarité habitat et d'intégration urbaine (FSHIU). Une mesure qui impulsera certainement les entreprises opérant dans notre secteur et évitera que les finances desdits opérateurs ne soient fortement impactées par l’arrêt de l’activité. Elle permettra également que les maîtres d’ouvrage sous tutelle du Ministère fluidifient les circuits de paiement des factures en instance pour permettre aux entreprises de faire face au manque de trésorerie et de préserver leur santé financière.

Quel a été l’impact sur Al Omrane particulièrement ? Que prévoit le ministère pour soutenir cet établissement ?

L’activité du groupe Al Omrane (GAO) a également été impactée par cette crise, et ce, à cause de la faiblesse des activités des chantiers de résorption, car la priorité actuelle est la préservation de la santé des citoyens en appliquant les mesures de confinement et de restriction de circulation.

Toutefois, et vu l’importance et le rôle que les entreprises publiques doivent jouer durant cette période de crise dans l’économie nationale un certain nombre de mesures ont été entreprises à savoir l’accélération des déblocages pour les programmes réalisés par le GAO qui vise essentiellement d’accélérer le paiement des prestataires. Cette démarche a aidé le GAO au maintien de quelques chantiers stratégiques ainsi que la contribution à la sauvegarde de l’écosystème du secteur. D’autres actions ont été entreprises, notamment le déstockage des produits finis en adoptant une nouvelle démarche de commercialisation plus adaptée au contexte actuel.

Par ailleurs, un recadrage des missions du GAO est en cours de réflexion pour assurer l’efficacité de cette structure devant les défis des nouvelles réformes qui seront entreprises.

Comment le ministère compte agir pour relancer la demande, et quelles mesures prévues pour le logement économique et social ?

La crise sanitaire actuelle impactera systématiquement le dynamisme instauré par les programmes de logements sociaux, d’autant plus que leur échéance est prévue à décembre 2020.

Certes les mesures entreprises par le gouvernement ont un effet de soulagement aux entreprises opérant dans notre secteur, toutefois et pour la période de redémarrage des activités, le soutien doit aller davantage aux acquéreurs. Et comme mentionné plus haut, nous nous concertons avec les principaux concernés pour mettre en place un dispositif complet permettant de réduire la charge de l’acquisition aux ménages. Ce dispositif englobe des mesures bancaires, fiscales et d’autres facilités qui sont actuellement en cours de discussion avec nos partenaires.

Sur ce registre, j’aimerai justement signaler que la conjoncture est assez contraignante pour tous, ce qui pourrait rééchelonner nos prévisions sur une période plus longue que prévu. En tous cas, les mesures sont sur la table et sont en cours de discussion.

Sur le volet fiscal, y aura-t-il des mesures particulières qui seront mises en place pour redémarrer le secteur ?

La réflexion menée sur la réforme d’aide au logement doit faire le point sur les acquis et les faiblesses de ces dispositifs afin d'envisager ce qui devrait être consolidé, amélioré ou changé dans le cadre de la redéfinition de la politique d’aide au logement et pour lui assurer plus d'efficacité et d'efficience. Le but étant d’assurer la relève des programmes de logements aidés par l’Etat, et de poursuive la dynamique insufflée au secteur de l’habitat ces dernières années. La prochaine étape doit, à mon sens, se baser sur une panoplie de mesures urbanistique, financière, fiscale, foncière, ce qui permettra de réduire la charge des facilités fiscales opérée sur la trésorerie de l’Etat. Ce sont ces pistes que nous sommes en train d’étudier en vue de continuer à produire des logements à prix de vente abordable. Les propositions de mesures fiscales qui seront proposées seront concertées avec nos partenaires pour discussion.

Y a-t-il des négociations en cours avec les différentes parties prenantes pour agir sur le taux d’intérêt appliqués pour les crédits immobiliers en particulier pour les primo-acquéreurs ?

Cette crise impactera certainement la capacité des ménages à acquérir un logement. Toutefois, c’est aussi cet aspect que l’on est appelé à attaquer en premier en renforçant la demande. A travers cette action, nous visons à maintenir un volume de ventes significatif non seulement pour soutenir le secteur économique et ceux qui en dépendent en amont et en aval, mais aussi à limiter l’attentisme naturel en période de crise et les spéculations à la baisse des prix qui l’accompagnent.

Les propositions doivent être présentées comme un ensemble d’initiatives visant à relancer le secteur du logement social dans la phase de réactivation économique post covid-19, notamment par un réaménagement fiscal et la mise en place de dispositifs pour la solvabilité les ménages. Actuellement, la proposition d’agir sur le taux d’intérêt appliqués pour les crédits immobiliers surtout pour les acquéreurs est une des meilleures pistes à prospecter ce qui permettra de baisser les charges des acquéreurs et d’encourager l’accès au logement pour les ménages. Une piste à négocier avec notamment les banques, qui ont toujours accompagné la dynamique de notre secteur et fournissent des efforts louables dans ce sens.

Le secteur de l’immobilier est en crise depuis quelques années déjà en raison de l’inadéquation entre l’offre et la demande. Des mesures sont-elles prévues dans ce sens ?...

Le secteur du logement est un secteur complexe impliquant divers partenaires et une multitude d’intervenants. Notre principal défi en tant que département public est d’opérer un rapprochement quantitatif et qualitatif entre l’offre et la demande par l’allégement des charges et des coûts pour les bénéficiaires.

D’ailleurs, les efforts déployés en la matière, depuis plusieurs décennies ont donné de bons résultats et ont été traduits par les différents programmes d’habitat aidés par l’Etat. Aujourd’hui, ces programmes arrivent à terme marquant la fin du cycle de ce système et leur limite, ce qui nous projette vers un nouveau défi, à savoir, celui de bien réussir la transition et le changement de cap vers une autre démarche permettant de mettre à la disposition des ménages des produits de logements adaptés à leurs exigences en matière de confort et de financement. Pour ce faire, il faut redonner, d’une part, confiance au marché par une visibilité à moyen terme et envisager, d’autre part, un rééquilibrage des aides et un nouveau modèle de partenariat notamment avec le secteur privé. Ce basculement vers de nouveaux programmes pourra être perturbé sensiblement par cette crise sanitaire, c’est pour cela que nous avons décidé de mettre en place une réforme progressive, en appliquant les mesures qui peuvent être déployées dès à présent et en remettant à plus tard celles qui nécessitent davantage de concertations.

Qu’en est-il de la professionnalisation du secteur et la mise en place d’un statut du promoteur qui tarde à voir le jour ?

Actuellement tout un chacun, sans aucune condition préalable, peut du jour au lendemain prétendre être promoteur immobilier et sans avoir la moindre connaissance de ce métier, ni des lois qui le régissent. Parfois, il y en a même qui n’ont nullement les capacités matérielles pour entreprendre un projet immobilier. Le non-respect de la transparence qui doit régir ce secteur provient en majeure partie de ces « opérateurs occasionnels » qui portent atteinte à l’image du secteur et causent un préjudice à l’Etat. Aussi, ce manque d’encadrement ouvre la porte aux dérives qui exposent les acquéreurs à de grandes difficultés. C’est dans ce sens qu’actuellement, nous discutons avec les promoteurs immobiliers les différentes propositions et problématiques concernant ce secteur. Il s’agit notamment de l’organisation et l’encadrement de la filière de la promotion immobilière par le statut du promoteur immobilier afin de réglementer ce métier en précisant les droits et les obligations et établissant les critères d’éligibilité audit métier. Le projet de ce document est au stade de finalisation par notre ministère, qui devra accompagner toutes ces mesures que nous avons préconisées pour cette période.

Les scandales immobiliers se sont multipliés ces dernières années. Ne serait-ce pas le moment de revoir cette loi sur la VEFA qui porte préjudice aux acquéreurs ?

Plusieurs de ces escroqueries ou pratiques frauduleuses auraient pu être évitées si la loi était appliquée correctement et particulièrement en ce qui concerne les garanties prévues par cette loi étaient mises en application, garanties qui d’ailleurs ont été prévues par le décret d’application de la loi 107.12. L’essence même de la VEFA était d’instaurer des mécanismes capables de défendre les intérêts des citoyens en cas de leur non-respect. Ainsi l’acquéreur peut s’informer sur l’existence et la condition juridique des chantiers auprès des administrations compétentes (collectivités territoriales, préfectures, provinces, ANCFCC, directions régionales et provinciales du ministère, agences urbaines) comme chez les professionnels (notaires, adouls, agents immobiliers…) avant de procéder à la conclusion des contrats d’acquisition des biens immeubles. Le décret d’application de la VEFA a prévu plusieurs garanties dont on peut citer à titre illustratif : la possibilité d’annulation des contrats qui ne respectent pas les dispositions de la loi afin de lutter contre les pratiques illégales qui entachent les contrats de vente ou encore le renforcement des droits des acquéreurs par la mise en place d’une garantie au profit de l’acquéreur. Cette garantie d’achèvement des travaux servira au cas où le vendeur se heurte à des entraves susceptibles de compromettre l’achèvement du projet immobilier objet du contrat. Autre nouveauté apportée par ce décret : la possibilité à l’acquéreur de conserver son droit par le biais d’une prénotation qu’il peut requérir d’office au conservateur de la propriété foncière… Ce projet de décret relatif aux modalités de garantie en cas de non-achèvement, est en cours de révision afin de satisfaire les attentes des différentes parties concernées. Nous sommes toujours convaincus que la promulgation de ce texte est essentielle et permettra de renforcer les garanties des vendeurs, acquéreurs et professionnels. Un processus de concertation est déjà entamé à cet effet avec les départements ministériels comme avec les professionnels pour surmonter les entraves constatées avant de déposer le projet au vote du conseil du gouvernement.