Les investisseurs immobiliers prennent plus de risques financiers puisque la forte reprise de la demande pour les actifs européens commence à faire grimper les prix et booster le volume de transactions.
Les initiés de l’industrie ont prévenu que le rapport prêt/valeur était en hausse, les engagements des prêteurs sont de plus en plus détendus et le financement mezzanine est de retour, avec des rapports d’experts locaux dépassés de 40% devant une marée de flux d’investissement mondiaux dans le marché immobilier européen.
À Cannes la semaine dernière lors du Mipim, le traditionnel rendez-vous consacré à l’immobilier international, le refrain persistant dans le circuit des yachts et du champagne était : « On se sent à nouveau en 2006 ».
Les acheteurs se bousculent pour mettre la main sur ce qu’un private equity manager a qualifié de la plus grande opportunité d’investissement immobilier depuis la crise financière asiatique.
Un gestionnaire de fonds a déclaré : «Les gens ont obtenu beaucoup d’argent et aujourd’hui ils doivent relever le défi de le dépenser ».
Les volumes d’investissement sont en hausse à travers le continent.
Certaines des plus fortes augmentations étant dans les marchés immobiliers les plus troublés, où la demande de locataires et le niveau des loyers n’ont pas encore repris.
Au cours de la dernière année, le prix moyen de l’immobilier commercial a augmenté de 61% en Irlande et 44% en Espagne, selon les données de Real Capital Analytics.
Les volumes de transactions dans ces pays ont augmenté de 178% et 59% respectivement.
Aux Pays-Bas, dont le marché de l’immobilier commercial est très déprimé, on a également connu une forte augmentation en transactions, en hausse de 47% d’année en année.
« Le mouvement du capital supérieure à la demande d’occupation posera potentiellement un risque réel pour les personnes ayant des hypothèses de croissance optimistes en matière de location », a déclaré Joseph Kelly, directeur analyse de marché chez Real Capital Analytics.
La popularité soudaine de l’Espagne, en particulier, a commencé à faire sourciller plus d’un.
« Le marché est déjà saturé. Et certains risquent de se brûler les ailes », a prévenu un investisseur mondial.
Les fonds américains se sont tournés vers l’Europe après l’épuisement des opportunités domestiques.
A présent, ils misent sur la reprise économique européenne.
Ils sont rejoints par les fonds souverains d’Asie et du Moyen- Orient et de riches particuliers.
Certains investisseurs en Europe parlent d’être surenchéris de 20% à 40% par des fonds américains et asiatiques.
« Cinq pour cent est une marge d’erreur», commentet- on. « Mais ces lacunes signifient qu’ils font des hypothèses différentes aux nôtres ».
Comme la concurrence pour les actifs se renforce, les prêts bancaires sont de retour.
Le rapport Prêt/valeur allant jusqu’à 70% sur la dette senior est désormais accepté.
Le financement mezzanine - plus cher puisque c’est une dette non garantie - est également disponible pour prendre un crédit global valorisé jusqu’à 85%, selon des sources impliquées dans les marchés de la dette.
Certaines banques déjà frappées par la crise financière sont aujourd’hui disposées à prêter sur la base d’intérêt seulement, selon des conseillers.
Malgré une certaine usure dans l’euphorie des investisseurs, d’autres soutiennent que les prix actuels peuvent être justifiés.
Les valeurs en capital et les loyers sont encore bien au-dessous des sommets précédents.
Certains nouveaux arrivants ont une approche d’évaluation différente avec des placements à échéances de longues durées jusqu’à 50 ans qui conduisent leurs évaluations de prix ❚